【物件選び】後悔しない！「 良い不動産物件 」を見抜く

この記事は、 良い不動産物件 について興味がある方へ向けた内容となっております。

今回は、不動産投資家として私が数々の物件を見てきた経験から、「これは！」と自信を持っておすすめできる良い不動産物件の見分け方を、解説いたします。この記事を読めば、物件選びのポイントが身につき、あなた自身で賢い選択ができるようになる手助けになると思います。

売買契約は管理会社より不動産業者がおすすめ！

不動産の売買契約を結ぶ際、「管理会社」と「不動産業者」のどちらに依頼すべきか迷う方もいるかもしれません。結論から申し上げますと、私は「不動産業者」を通して契約することをおすすめします。

不動産業者は、幅広い物件情報を持っており、あなたの希望条件に合う物件を多角的に提案してくれます。また、価格交渉や契約手続き、住宅ローンに関するアドバイスなど、売買に関するあらゆるサポートを専門的に行ってくれます。管理会社は基本的にその物件の管理業務を専門としており、相対的に売買仲介の経験や情報量が不動産業者に比べて少ない傾向があります。

もちろん、管理会社が直接売主となっている物件もありますが、その場合でも、買主側の立場に立ってサポートしてくれる仲介業者を挟むことで、より安心して取引を進めることができるでしょう。

物件選びで絶対に注意すべき３つのポイント

良い物件には共通する特徴があります。特に注意して見ていただきたいポイントをまとめました。

立地条件

将来の資産価値を左右する最重要ポイントになる要素ですので、目的物件の立地は絶対に確認しましょう。

駅からの距離と周辺環境

　通勤・通学の利便性はもちろん、スーパーや病院、公園など、生活に必要な施設が近くにあるかを確認しましょう。将来的な資産価値を考えると、再開発の予定や地域の活性化なども考慮に入れると良いでしょう。

これから住む物件の周辺環境は、”周辺環境サイト”からでも確認可能なので、目的物件の周辺環境調べにお役立てください。

治安

夜間の雰囲気や過去の犯罪発生状況などを確認し、安心して暮らせる環境かどうかを見極めましょう。犯罪件数や場所などは、管轄の警察署の公式HPに情報がございます。

ハザードマップ

地震や水害のリスクを確認し、安全なエリアを選びましょう。賃貸借契約でもおなじみの「水害ハザードマップ」は各都道府県のHPから調べることができますので、一度興味があれば目を通してみてください。以下は、千葉県のHPでございます。

物件の状態

築年数による劣化や摩耗、物件自体に問題がある場合は値段に直結します。目的物件の隠れた瑕疵（キズ）を見抜く目を養うのが非常に重要です。

築年数とメンテナンス状況

新築物件は魅力的ですが、中古物件でも適切なメンテナンスが行われていれば十分な価値があります。修繕履歴や管理体制を確認しましょう。

築年数の重要度が分かる情報は、以下のページが参考になります。

日当たりと風通し

実際に物件を訪れ、時間帯を変えて日当たりや風通しを確認しましょう。湿気は建物の劣化を早める原因になります。

構造と耐震性

建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）や耐震基準を確認しましょう。特に旧耐震基準の物件は注意が必要です。

設備

キッチン、バス、トイレなどの設備の状態を確認しましょう。将来的なリフォーム費用も考慮に入れる必要があります。

管理体制

快適な暮らしを維持するために重要な建物の管理人がしっかり機能しているかは重要です。

管理規約

共用部分の使い方や修繕費の負担など、マンションやアパートでの生活ルールが定められています。しっかりと確認しましょう。

◆管理規約の雛形：マンション管理業協会HPより

管理会社の評判

管理体制がしっかりしているかどうかは、住み心地に大きく影響します。インターネットでの評判や担当者の対応などを確認しましょう。

調べてみると、建物の管理会社への不満などは、グーグルの口コミやSNSで色々と確認できます。事前に調べておきましょう。

◆SNS上の管理会社への不満等ユーザーの声

リベートが欲しすぎて

契約書も重要事項説明書も交わしてないアパートの電力をサードパーティ系の胡散臭い電力会社に契約させようとすんな！ボケ！
こんなクソみたいな管理会社が横行してる

案内した大家に後日連絡しますと言っただけでコレかい！

大家も個人情報漏らしすぎやろ

— 「鉄道模型の店」しおかぜ堂 (@Shiokaze_Do) February 21, 2025

新生活を始めた方へ。アパートやマンションで隣人ガチャで騒音問題に悩まれてる方がいましたら、迷わず引っ越しを。私は隣人ガチャの大外れを引き、管理会社もこれ以上は本人へ直接言って下さい。なんてとんでもない対応をされ、人生が崩壊しました。こんな私のような被害者を生み出したくありません。

— 次郎丸 (@z0DbqKe0gJ3ViiW) April 17, 2025

修繕積立金

将来の大規模修繕に備えて積み立てられているお金です。積立金の額や計画を確認しましょう。

物件選びの素養が備わるおすすめ書籍

最後に、私が物件選びの目を養う上で参考になった書籍をいくつかご紹介します。これらの書籍を読むことで、より深い知識と判断力を身につけることができるでしょう。

1.誰も教えてくれない　不動産売買の教科書 

誰も教えてくれない　不動産売買の教科書 [ 姫野 秀喜 ] 価格：1,980円（税込、送料無料) (2025/4/26時点) 楽天で購入

普段関わることがない不動産売買についての見識を、初心者にもわかりやすい言葉で説明している本書は、不動産について初めて理解を深めるのに大変良いです。

2.ビジネス図解　不動産取引の仕組みがわかる本

最新版　ビジネス図解　不動産取引のしくみがわかる本 [ 平田康人 ] 価格：1,980円（税込、送料無料) (2025/4/26時点) 楽天で購入

取引の仕組みが図解になっている本書は、視覚情報に訴える活字が苦手な方でも分かるような構成になってます。上で取り上げた書籍と同じく、初学者にもわかりやすい本です。

これらの書籍は、不動産の基礎知識から応用、そしてプロの視点まで幅広く学ぶことができます。ぜひ手に取って読んでみてください。

まとめ

この記事以外にも、不動産に関する実用的な知識を紹介しておりますのでよろしければご一読頂けると嬉しいです。

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